Дела о недвижимости высокой стоимости и специалист по праву недвижимости по всей Турции

Да, но применяются условия. Иностранные физические лица могут купить недвижимость в Турции при соблюдении принципа взаимности. Принцип взаимности означает: Если страна гражданства иностранца также предоставляет права на приобретение недвижимости турецким гражданам, этот иностранец также может купить недвижимость в Турции. Страны ЕС, США, Великобритания, Россия обычно удовлетворяют требованию взаимности. Министерство иностранных дел проводит исследование взаимности и уведомляет офис земельного реестра. Кроме того, существуют ограничения на количество недвижимости, которую иностранец может купить: максимум 30 гектаров (300 000 кв.м) на человека, максимум 10% площади района. Недвижимость не может быть приобретена в военных запретных зонах и зонах безопасности. Применяется правило расстояния 50 метров от прибрежной полосы. Процесс передачи акта занимает примерно 2-4 недели.

Иск об отмене акта собственности подается, когда запись о праве собственности в земельном реестре является незаконной. Мнимые (фиктивные) продажи, продажи, совершенные под принуждением (угрозой) или путем обмана, сделки юридически недееспособными лицами, подделка в земельном реестре (подделка подписи) являются основаниями для отмены акта. Иск подается в кадастровый суд или гражданский суд, где находится собственность. При подаче иска об отмене акта должно быть запрошено решение об обеспечительных мерах; в противном случае собственность может быть продана третьим лицам или заложена. Продолжительность: Суд первой инстанции 1-3 года, экспертная проверка 3-6 месяцев, процедура апелляции +1-2 года, процедура кассации +1-2 года. Общий процесс составляет 3-7 лет. В недвижимости высокой стоимости (например, вилла стоимостью 5 миллионов турецких лир в Стамбуле) стороны обычно используют все правовые средства защиты (апелляция, кассация), поэтому процессы затягиваются. Относительно сроков давности: Общий срок давности для иска об отмене акта составляет 10 лет, но в случаях мошенничества применяется срок давности 5 лет.

Иск о разделе подается, когда один из совладельцев в совместной собственности требует раздела. Согласно Гражданскому кодексу Турции, любой совладелец может требовать раздела в любое время; другие совладельцы не могут этому помешать. Раздел происходит двумя способами: (1) Физический раздел (раздел в натуре): Если собственность может быть разделена согласно градостроительным нормам, подготавливается экспертный проект и каждый совладелец получает независимый участок согласно своей доле. Например, если земля площадью 1000 кв.м разделена на 1/2 между двумя совладельцами, каждый может получить независимый участок в 500 кв.м. (2) Продажа и распределение: Если собственность неделима (например, квартира, небольшой участок), суд выносит решение о продаже. Собственность продается на публичных торгах, и выручка распределяется между совладельцами согласно долям. Совладельцы могут участвовать в торгах первыми, затем третьи лица. Продолжительность: Суд первой инстанции 1-3 года, экспертная оценка 3-6 месяцев, сделка продажи/раздела 6-12 месяцев, апелляция и кассация +1-2 года. Общий процесс составляет 2-5 лет. В недвижимости высокой стоимости (например, вилла стоимостью 10 миллионов турецких лир в Бодруме) процесс оценки занимает больше времени, и стороны делают больше возражений.

Мошенничество наследодателя происходит, когда умершее лицо (наследодатель) передало собственность третьим лицам без фактической оплаты или по очень низкой цене при жизни, чтобы навредить наследникам. Пример: Наследодатель передал свою виллу стоимостью 10 миллионов турецких лир на смертном одре (последний год) близкому родственнику или третьему лицу фактически без получения денег, показанных как "продано за 100 000 турецких лир" в земельном реестре. Или цена продажи никогда не была уплачена, только продажа показана на бумаге. В этом случае законные наследники (дети, супруг) могут подать иск об отмене акта собственности из-за мошенничества наследодателя. Доказательства: Проверяются движения банковского счета наследодателя (была ли получена цена продажи?), проверяются счета за электричество-воду (изменилось ли владение, продолжал ли наследодатель жить в доме до смерти?), собираются свидетельские показания, исследуется состояние здоровья наследодателя в последний период (имел ли наследодатель дееспособность воли?). Срок давности: Срок давности 5 лет с момента смерти наследодателя (Гражданский кодекс Турции ст. 565). Пресекательный срок 1 год с момента узнания о мошенничестве. Процесс: Первая инстанция 2-4 года, экспертный финансовый анализ 3-6 месяцев, апелляция и кассация +2-3 года. Всего 4-7 лет. Если иск выигран, акт отменяется и собственность возвращается в наследственную массу, распределяется между наследниками.

Право преимущественной покупки (шуфъа) - это право совладельцев купить долю по той же цене и условиям, когда другой совладелец продает свою долю третьему лицу. Регулируется Гражданским кодексом Турции. Пример: Вилла стоимостью 10 миллионов турецких лир в Стамбуле Бебек разделена на 1/2 между двумя совладельцами. Один из совладельцев продал свою долю 1/2 третьему лицу за 5 миллионов турецких лир. Другой совладелец может осуществить право шуфъа, обратившись в суд в течение 3 месяцев с момента узнания о продаже, сказав "Я также хочу купить эту долю, заплатив те же 5 миллионов турецких лир." Условия: (1) Собственность должна находиться в совместной собственности (кондоминиум или простое товарищество), (2) Одна доля должна быть продана третьему лицу, (3) Продажа должна быть уведомлена совладельцу через нотариуса или суд, (4) Совладелец должен принять покупку по той же цене с теми же условиями. Сроки: Иск должен быть подан в течение 3 месяцев с момента узнания о продаже, максимум 2 года с даты продажи. Право прекращается, если срок истекает. Процедура иска: Первая инстанция 6-18 месяцев, кассация +1 год. Всего 1-3 года. Когда решение суда окончательно, совладелец вносит цену продажи в казначейство суда, и акт ему передается. Право прекращается, если цена не внесена.

Гонорары адвоката по недвижимости определяются на основе типа дела, стоимости недвижимости и сложности процесса. Минимальный тариф на адвокатские услуги (Союз адвокатов Турции) определяет основную структуру гонораров, но в делах высокой стоимости заключается свободное соглашение. Модели вознаграждения: (1) Фиксированный гонорар: Определенная сумма, например, 100 000-300 000 турецких лир за иск об отмене акта. (2) Почасовая ставка: Почасовая консультация, обычно 5 000-15 000 турецких лир/час. (3) Гонорар за успех: 5-15% стоимости полученной недвижимости. Например, если иск об отмене акта стоимостью 10 миллионов турецких лир выигран, 500 000-1 500 000 турецких лир гонорара за успех. (4) Гибридная модель: Комбинация фиксированного гонорара + гонорара за успех. Например, 200 000 турецких лир фиксированного гонорара + 10% полученной стоимости в качестве гонорара за успех. В делах высокой стоимости (недвижимость 500 000 USD+) предпочтительны модели гонораров за успех, потому что адвокат получает вознаграждение на основе результата. Для сделок с актами иностранцев: Консультационный гонорар обычно составляет 50 000-150 000 турецких лир (включая исследование взаимности, подготовку документов, отслеживание акта). Гонорары определяются письменным адвокатским договором и раскрываются прозрачно. Оценка дела проводится на первичной консультации и предоставляется информация об ориентировочных гонорарах. Наш офис предлагает специальные пакеты для состоятельных клиентов.